Италия… Покупка недвижимости

   Италия недвижимость побережье озеро Комо Гарда Лигурия Тоскана Венеция – волшебные слова, которые произносит каждый турист, вернувшийся из поездки по удивительной стране. Многие мечтают вернуться сюда вновь… и остаться жить, приобретя недвижимость Италии по своему вкусу. Моя статья адресована именно этим людям.
   Каждый человек, желающий приобрести недвижимость в Италии должен иметь четкое представление о том, с какой целью приобретается жильё, о бюджете, районе. Помните, пожалуйста, что Италия разная, и жизнь в маленьком городке, который приводит туриста в неописуемый восторг, может показаться скучной, например, жителю мегаполиса, который привык к ритму и звукам большого города. Если вы хотите приобрести, например, дом в Италии, то поразмышляйте о том, какой размер для вас наиболее привлекателен, сколько в нём спален, туалетных комнат, какой участок земли вы предпочитаете, где вы видите свой дом: у моря или озера, в горах, а, может быть, на вершине одного из тосканских холмов, в городе, пусть даже маленьком, или далеко от глаз людских. Очень важно быть честным с самим собой и предельно чётко ответить на вопрос: будете ли вы жить там постоянно или только летом, например.

   Если кто-то планирует жить постоянно, необходимо помнить, что покупка недвижимости Италии не даёт права на получение вида на жительство. Его можно получить либо создав брачный союз с местным жителем , либо организовав собственный бизнес в Италии. Кстати, при организации бизнеса в Италии наличие недвижимости является весомым аргументом.
   Моя агентская практика показывает, что первая поездка невсегда приводит к выбору необходимой недвижимости Италии по ряду причин. Основная - клиент не представляет точно, чего хочет, не имеет информации об экономике Италии, иногда занижает бюджет, надеясь на невысокие цены недвижимости Италии, не понимает менталитет итальянцев.
   Италия не самая дешевая страна в плане стоимости недвижимости, рынок давно сформировался, в настоящее время он достаточно стабилен. До 2006 года наблюдался умеренный рост цен недвижимости Италии, равный годовой инфляции (примерно 5%). Подводя итоги 2008 года, можно уверенно говорить о стагнации на рынке недвижимости и о небольшом падении цен, в среднем на 5%. Цены недвижимости Италии разные: на юге страны вы можете купить домик, требующий ремонта, за 50 000 евро, за поместье в Тоскане с несколькими домами, большим участком земли с садами, виноградниками и оливковыми рощами попросят 50 000 000 евро.
   Если вы хотите заработать на недвижимости Италии, надо инвестировать в новостройки на ранних этапах строительства, учитывая возможные риски, либо вкладывать денежные средства в недвижимость у моря, озёр или в горах, где цены достаточно стабильны, ввиду привлекательности курортных мест.

   Если жилой объект понравился, с помощью агента клиент делает продавцу предложение о покупке, причём в нём клиент может указать свою цену, за которую он готов приобрести недвижимость. Естественно, эта цена может быть меньше объявленной.
   Например, объект стоит 600 000 евро, клиент может предложить 520 000 евро. Представитель продавца передаёт это предложение (обязательно письменное) продавцу для рассмотрения, которое ограничивается 5 - 10 днями. Если продавец его принял, вы переходите к следующему этапу сделки, если же нет, он может сделать своё предложение, например, заявить, что продаст дом за 550 000 евро, действуя при этом, естественно, через своего представителя. В данном случае скорее речь идёт о торге, но проходит он размеренно и неторопливо, ведь вопросы покупки или продажи недвижимости Италии не любят суеты и торопливости. Не так ли? Если стороны пришли ко взаимному согласию, то покупатель передаёт задаток, в знак серьёзности своих намерений. Его сумма обсуждается сторонами.
   Следует помнить, что на итальянском рынке недвижимости объекты рекламируются по цене продавца. Комиссионные агентства в стоимость не включаются.

   После этого можно подписать предварительный договор купли – продажи (compromesso), он сопровождается уплатой 20 - 30% от стоимости жилого объекта его владельцу, здесь непременно прописываются сроки окончательного договора купли продажи. Он всегда только нотариальный. Регистрацией договора купли-продажи занимается нотариус, у которого подписывался договор, при этом он же взимает те пошлины и налоги, которые надо проплатить при покупке. Эти расходы являются дополнительными именно для покупателя. Величина налогов на недвижимость Италии зависит от ряда моментов.

   В Италии нотариус обладает большими полномочиями:
1. Нотариус составляет договор купли-продажи (contratto finale)
2. Нотариус проводит проверку недвижимости на возможность продажи и на «чистоту».
3. Нотариус ответственен за сделку и за совершение нотариального акта. Также он должен довести до сведения всех участников сделки об их обязанностях, важности и ответственности их действий.
4. Нотариус обязан проконтролировать оплату, передачу собственности и заверить сделку с учетом законодательства Италии.
5. Итальянский нотариус зачитывает договор купли-продажи вслух, задавая участникам сделки вопросы при необходимости.
   Как правило, регистрация договора купли-продажи проходит в течение 2-3 дней после его подписания, а вот его получение, что называется в руки, происходит только через несколько недель.

   Наблюдения показывают, что в Италии в настоящее время можно говорить о торге от первоначальной стоимости объекта. Если объект уникален, то, разумеется, о снижении цены не говорят. Если у вас в наличии вся денежная сумма, необходимая для приобретения объекта недвижимости, лучше обойтись без предварительного договора купли-продажи (compromesso). Его подписание уместно, например, в том случае, если клиент-покупатель вынужден изымать недостающую сумму для покупки жилья из бизнеса (понятно, что для этого требуется некоторое время). После нотариального договора клиент получает ключи и может приступить к переоформлению договоров по электроэнергии, воде, газу на своё имя.

   Для приобретения недвижимости в Италии иностранцу необходимо иметь:
- заграничный паспорт, с действующей визой,
- счёт в итальянском банке, на который впоследствии будут переведены денежные средства,
- налоговый код (codice fiscale), аналогичный российскому идентификационному номеру налогоплательщика.

   В заключении хочу обратить ваше внимание на различия обязанностей российских и итальянских агентов по недвижимости. В России риэлтор выполняет не только посреднические функции, но и юридические. На данном этапе развития рынка недвижимости именно риэлтор проверяет так называемую «чистоту» жилого объекта. Безусловно, к этой работе можно привлечь, адвоката, знакомого с жилищной практикой, или знающего юриста-жилищника. В Италии картина иная, здесь агент – это прежде всего посредник, задачей которого является помощь в продаже объекта недвижимости по наиболее выгодной цене или работа с покупателем при поиске нужного объекта недвижимости.

       Удачных Вам приобретений в Италии!!!